您是否曾经被房地产开发商误导？
您是否购买了预售公寓却发现最终产品与市场营销中的陈述不符？
如果是这样，您可以因虚假陈述提起诉讼。
在不列颠哥伦比亚省，《房地产开发营销法》(REDMA) 保护消费者免受房地产开发商的误导。
我们将讨论关于根据《房地产开发营销法》提起虚假陈述诉讼的 5 个注意事项。
我们将涵盖以下主题：
- 什么是虚假陈述？
- 谁可以因虚假陈述被起诉？
- 对虚假陈述的补救措施是什么？
- 对虚假陈述提起诉讼的时效是什么？
- 您如何证明存在虚假陈述？
我们文章的目的是在您被房地产开发商误导后，您将更好地了解您的权利和补救措施。
什么是虚假陈述？
虚假陈述是指诱使某人签订合同的虚假事实陈述。
在房地产领域，当开发商对开发项目做出虚假或误导性陈述时，就可能发生虚假陈述。
例如，开发商可能会虚报单元的面积、装修的质量或便利设施 （游泳池， 停车场等）的可用性。
那么如果开发商的营销材料未包含在买卖合同中，业主可以提起诉讼吗？
如果开发商的营销材料包含虚假或误导性陈述怎么办？
在不列颠哥伦比亚省，上诉法院2024年8月的判例处理了类似的问题。
在 Findlay v. The Owners, Strata EPS401, 2024 BCCA 305 (2024 BCCA 305) 案中，预售公寓项目的开发商 GPI Developments Inc. (GPI) 向潜在买家推销名为 Seaview 的项目。
GPI 向潜在买家提供了一份营销手册，其中包含 Seaview 的信息，包括预计租金收入、GPI 提议完成的翻修以及 GPI 承诺完成的其他事项。
该手册还包含一份由 GPI 董事 Findlay 先生签署的备忘录，其中声明 GPI 将进行公共区域和外部翻修，包括新的沥青停车场、更换入口通信系统以及设立开始资本为 $55,000 的应急准备金。
然而，在买家购买了单元后，GPI 没有完成承诺的翻修，也没有向应急准备金缴款。
代表公寓所有者的业主委员会（包括初始买家和后续买家）起诉 了GPI 和 Findlay 先生的虚假陈述。
省高等法院的法官裁定 GPI 在披露声明中做出了虚假陈述，Findlay应对这些虚假陈述承担个人责任。
初审法官判决Findlay要付业主委员会 $170,960.00 的损害赔偿金。
然而，在上诉中，上诉法院裁定业主委员会没有资格根据《房地产开发营销法》起诉虚假陈述，因为业主委员会是一个独立的法人，不同于收到指控的虚假陈述的个人买家。
此外，上诉法院裁定，只有开发单元的初始买家才有权根据《房地产开发营销法》提起损害赔偿诉讼，因为该立法的目的是保护作为开发商营销陈述对象的初始买家（第 66 段）。上诉法院在解释法律的时候，避免了初审法官所犯的对法律的错误解读。
那么，谁可以因虚假陈述被起诉？
根据《房地产开发营销法》，以下人员可以因虚假陈述被起诉：
- 开发商；
- 开发商的董事；
- 同意在披露声明中被指定为开发商或董事的人员；
- 授权提交披露声明的人员；以及
- 签署披露声明的人员。
对虚假陈述的补救措施是什么？
对虚假陈述的主要补救措施是损害赔偿金。
损害赔偿金旨在补偿买家因虚假陈述而遭受的任何经济损失。
在某些情况下，买家还有权撤销合同。
撤销意味着合同被取消，买家恢复到签订合同之前的状态。
对虚假陈述提起诉讼的时效是什么？
根据《房地产开发营销法》对虚假陈述提起诉讼的时效是从买家首次知悉虚假陈述之日起 2 年。
这意味着您必须在首次知悉或应当知悉您被开发商误导之日起 2 年内提起诉讼。
您如何证明存在虚假陈述？
要证明存在虚假陈述，您必须证明：
- 开发商做出了虚假的事实陈述；
- 虚假陈述是实质性的；
- 您在决定签订合同时依赖了虚假陈述；以及
- 您因虚假陈述而遭受了损害。
起诉前，收集尽可能多的证据来支持您的虚假陈述索赔是非常重要的。
这些证据可能包括买卖合同、披露声明、营销材料以及支持您索赔的任何其他文件。
您可能还需要考虑聘请专家证人帮您提供证据。
结论
如果您被房地产开发商误导，您或许可以根据《房地产开发营销法》起诉虚假陈述。
但是，您务必记住，只有开发单元的初始买家才有权根据《房地产开发营销法》提起损害赔偿诉讼。
如果您是后续买家，您将无法根据《房地产开发营销法》起诉开发商的虚假陈述。
但是，如果事实如此，您可以起诉该单元的前业主在违反合同或提供虚假陈述。
如果您正在考虑起诉虚假陈述，寻求这方面专门的法律建议很重要，请联系 Roland Luo。
Roland Luo 位于温哥华市中心，自豪地为不列颠哥伦比亚省以及加拿大和美国的客户提供服务。如需安排保密咨询，请在线或致电 604-800-4628 与我们联系。